Artículo 1017 – Escritura pública

ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;

b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;

c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;

d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.

Análisis del Artículo 1017 del Código Civil Comentado

Análisis del artículo 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1017 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?

1. Introducción

El ordenamiento jurídico exige la escritura pública —cuyo régimen se encuentra regulado en los arts. 299 a 309 CCyC— cuando existen razones que hacen necesario un registro del acto que asegure el control de legalidad que todo escribano debe realizar y la posibilidad de acceso a los términos del negocio jurídico por terceros, incluido el estado.

El enunciado de la norma simplifica el del código civil, no porque se hayan eliminado los restantes supuestos a los que aludía el art. 1184 cc, sino porque han sido objeto de regulación en otros tramos del cuerpo normativo, como ocurre con las convenciones matrimoniales (art. 448 CCyC); la renuncia de herencia (art. 2299 CCyC); la constitución de renta vitalicia (art. 1599 CCyC); la cesión de derechos hereditarios (art. 2302 CCyC) o el otorgamiento de mandato de representación para la celebración de actos que deben ser celebrados en escritura pública (art. 363 CCyC).

En el caso de la partición extrajudicial de bienes, puede ahora ser hecha por la forma que los herederos acuerden (art. 2369 CCyC), aunque si comprende bienes inmuebles, entendemos que debe ser hecha por escritura publica, en razón de lo establecido en el inc. a del art. 1017 CCyC. Finalmente, al no haber sido reguladas las sociedades civiles en este código, no subsiste el supuesto al que se refería el art. 1184, inc. 3, cc.

2. Interpretación del Artículo 1017

La norma establece cuatro supuestos en los que los contratos deben ser otorgados por escritura pública:

2.1. Cuando tienen por objeto la adquisición, modificación  o extinción de derechos reales sobre inmuebles,  con excepción de los casos de venta por subasta pública

La disposición supera el enunciado del cc, que aludía solo a la transmisión, previendo ahora los actos de modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, de acuerdo a lo que reclamaba calificada doctrina.

La exigencia se vincula con la amplia oponibilidad de los derechos reales, que conlleva la adopción de recaudos que faciliten su publicidad y registro (art. 1893 CCyC).

En el tramo final del inciso se hace excepción de los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa, lo que resulta lógico por dos razones:

a) El otorgamiento de una escritura pública requiere de la intervención de un escribano, quien debe realizar el control de legalidad del acto y verificar la satisfacción de los distintos requisitos que lo hagan posible, labor que, en los casos de subasta, realiza la autoridad que la ordena; y

b) La inscripción registral que se realiza a partir de la intervención notarial, que en el caso de subasta también es dispuesta por la autoridad que la dispone, cubriéndose con ello la exigencia de publicidad propia de los derechos reales.

2.2. En el caso de los contratos que tienen  por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles

Derecho dudoso es aquel que carece de certidumbre, y litigioso, el que se encuentra en debate en un proceso judicial. la disposición es lógica derivación de lo establecido en el inciso anterior y del criterio de adopción de mecanismos publicitarios en lo relativo a la transmisión de inmuebles. en razón de lo aquí establecido, deberán otorgarse en escritura pública, por ejemplo, toda compraventa, permuta, donación, cesión o transacción relativa a derechos sobre bienes inmuebles.

2.3. Cuando el acto es accesorio  de un contrato otorgado en escritura pública

en razón de lo establecido en esta norma, cuando un acto integra lo determinado en un contrato otorgado en escritura pública —por ejemplo, aceptación de una donación de bien registrable o ratificación de una operación formalizada por medio de tal recaudo instrumental—, deberá ser otorgado en escritura pública.

La referencia a la accesoriedad da cuenta de un acto que carece de razón autónoma, pues su finalidad está subordinada a la de otro negocio jurídico que complementa.

2.4. Cuando por acuerdo de partes o disposición  de la ley, el acto debe ser otorgado por escritura pública

Esta disposición no se encontraba enunciada en los códigos reemplazados por este cuerpo normativo. si bien la referencia a la imposición formal por disposición legal podía ser soslayada por el legislador, cabe considerar que la ha enunciado para dejar establecido que los supuestos en los que se debe emplear la escritura pública para la formalización de un contrato no se reducen a los establecidos en este código, sino que pueden surgir de leyes especiales.

En cuanto a lo relativo al acuerdo de partes, se prevé el establecimiento de una solemnidad específica por voluntad de las partes contratantes, la que determinará la ley de circulación posterior del negocio jurídico, aun cuando opere la sustitución de sujetos por vía, por ejemplo, de una cesión de posición contractual. Al respecto, debe señalarse que tal imposición formal será válida en tanto no constituya una cláusula abusiva de un contrato de adhesión o de consumo, en perjuicio del adherente o del consumidor, imponiendo un recaudo formal de mayor costo y complejidad para, por ejemplo, tener por operada la rescisión del vínculo negocial.