ARTÍCULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
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Análisis del Artículo 1187 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1187 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
El artículo define al contrato de locación, de modo tal que pueden sustraerse, de la proposición aludida, los caracteres de la figura y sus elementos esenciales. la definición, además, aporta una clara ubicación terminológica. Descarta, en gran medida, la utilización del término “locación” usado de modo indistinto por el código civil para los supuestos de uso y goce como prestación esencial y para los atribuibles a los casos en que la obligación asumida por el locador era la de ejecutar una obra o prestar un servicio, ahora previstos en el art. 1251 CCyC y ss.
El código civil y comercial, separándose de la concepción romanística clásica, aduna una contextualización más cercana a la doctrina moderna que ha señalado, reiteradamente, la impropia confusión práctica de utilización del vocablo “locación” para estas tres diferentes especies de contratos. Por lo tanto, la demarcación de esta alocución queda así reservada exclusivamente para la operación jurídico/económica consistente en el intercambio prestacional de uso y goce temporario a cambio de un precio en dinero.
2. Interpretación del Artículo 1187
2.1. Partes
El texto del artículo define el contrato sin fijar una denominación de las partes. se limita en este sentido a determinar las prestaciones esenciales y la dinámica de cambio implícita en ellas. no obstante, en el desarrollo de los restantes artículos del capítulo que regula este contrato se adjudica a las partes las siguientes denominaciones que son, por otro lado, las de uso comúnmente aceptado:
a) locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa objeto del contrato. Si bien el CCyC no lo menciona, puede ser también identificado como el arrendador;
b) locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados. Resultan sinónimos aceptados para esta parte contractual los términos “arrendatario” o “inquilino”.
2.2. Caracteres
La determinación de los caracteres del contrato resulta primordial para la configuración del contenido y los efectos que surgen del contrato analizado. la definición que nos brinda el CCyC, en este caso, determina la identificación de los siguientes caracteres en cuanto a su clasificación:
a) bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de la definición, ya que implica una relación de contraprestación en la que la obligación esencial que asume cada parte se corresponde recíprocamente con la otra (art. 966 CCyC). Así, por un lado, el locador se obliga a otorgar el uso temporario al locatario en la inteligencia de que este último le pagará por ello un precio en dinero; y a su turno, la obligación que asume el locatario encuentra su motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del cumplimiento del acuerdo;
b) oneroso: esta misma dinámica del negocio contenido en el contrato lo supone como oneroso (art. 967 CCyC), ya que el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el precio que le abonará el locatario, en función de la prestación a la que aquel se obliga, y viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja patrimonial en el uso y goce concedidos.
c) conmutativo: de la definición del contrato de locación y de las prestaciones que allí se describen, se puede concluir que el contrato es conmutativo en cuanto a la certeza de las ventajas al momento de su celebración.
Los caracteres señalados son de suma utilidad ya que, a partir de ellos, podrán ser aplicables al contrato la suspensión del cumplimiento y fuerza mayor (arts. 1031 y 1032 CCyC), la obligación de saneamiento (arts. 1033 CCyC y ss.), la señal (arts. 1059 y 1060 CCyC), entre otros.
2.3. Elementos esenciales propios
Los elementos esenciales propios son aquellos necesarios e imprescindibles del contrato en cuanto a su tipificación y la eficacia procurada. sin alguno de ellos no podría encuadrarse normativamente a la figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo. en el caso de la locación, los elementos esenciales propios que se consagran en la definición son:
a) el uso y goce de la cosa: constituye el objeto de la prestación a cargo del locador. El uso supone la utilización de la cosa mientras que el goce importa la percepción y apropiación de los frutos o productos ordinarios que ésta produce;
b) el precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar el locatario al locador como contraprestación. Es de tal trascendencia que, de no haber precio, el contrato carecería de la entidad que lo define como tal. De allí que su falta de determinación o su ilicitud aparejará la nulidad del contrato todo. Por otra parte, la entidad del dinero como definitorio del precio aludido será, además de lo antedicho, imprescindible para la tipificación del acuerdo como “locación”, ya que otra prestación que no fuera en dinero ubicaría a ese contrato celebrado fuera del ámbito de regulación de la locación, por lo que debe considerárselo, en cuanto a sus efectos y contenido, como un contrato innominado (art. 970 CCyC).
c) el tiempo: la definición del contrato describe al uso y goce como temporario. La calificación no es casual, ya que el contrato de locación puede clasificarse como uno de aquellos en los cuales el tiempo resulta ser un elemento esencial y trascendente. Esta importancia radica en que para el ejercicio del uso y goce otorgado será necesario el transcurso de una extensión de tiempo que garantice ese ejercicio y el cumplimiento de la finalidad del contrato. Por otro lado, el término “temporario” puede interpretarse Comentario al art. 1188 en cuanto a la finitud de esa extensión. O sea, no podrá extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo de finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos del contrato. El contrato de locación es uno de los contratos caracterizados como “contratos de larga duración” (art. 1011 CCyC).
2.4. Aplicación subsidiaria de las reglas de la compraventa
El último párrafo del artículo remite subsidiariamente a las reglas de la compraventa en lo que respecta al consentimiento, el precio y el objeto del contrato. la remisión resulta apropiada y coincide en esencia, con la técnica normativa ya utilizada en el artículo 1494 cc.
De allí que, definidos el precio y la cosa (en el caso su uso y goce en el análisis de prestaciones), en todo lo que el capítulo no tuviera regulación específica sobre ellos, se aplicarán subsidiariamente las disposiciones relativas al contrato de compraventa (arts. 1129 y ss., y 1133 y ss., CCyC). lo mismo ocurrirá con el consentimiento, que encuentra además como presupuesto de validez la capacidad de las partes contratantes.