ARTÍCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
Información que encontrarás en este artículo
Análisis del Artículo 1188 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1188 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
El tratamiento de la forma de los actos jurídicos alcanza lógicamente a todos los contratos, y el principio de libertad de formas que consagra el art. 284 CCyC abarca a todos los contratos a los que la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la voluntad (arts. 1015 y 1016 CCyC).
En consecuencia, todo contrato —incluido, en principio, el de locación— podrá celebrarse por cualquier forma de exteriorización válida (arts. 262 y 1015 CCyC), salvo que la ley disponga una especie de forma determinada. en el caso de la locación, la regla establecida en este artículo dispone un régimen formal especial para el caso en el que el contrato verse sobre cosas inmuebles o muebles registrables, o de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, en los que se impone el requerimiento de la forma escrita.
A su vez, el mayor rigor formal impuesto para este tipo de locaciones se extenderá, en cuanto a su tiempo y efectos, a las prórrogas y modificaciones respectivamente (art. 1016 CCyC).
La forma escrita, establecida a los efectos probatorios como una forma de oponibilidad frente a terceros, tiende también a que el locatario —usualmente la parte débil de la relación locativa— pueda contar con un documento que le permita verificar, en cualquier momento, el contenido obligacional del contrato y, muy especialmente, aquello a lo que se encuentra efectivamente obligado.
2. Interpretación del Artículo 1188
2.1. Alcance
Como se adelantara más arriba, la regla dispuesta se ubica dentro del esquema excepcional al principio de libertad de formas consagrado en el CCyC. De este modo, podemos afirmar que el contrato de locación es esencialmente no formal, debido a que no establece, en términos generales, un requisito de forma más rigurosa determinada por su sola tipificación o carácter nominativo.
No obstante, el artículo en análisis establece una regla de forma precisa para ciertas clases de locaciones, delimitadas en cuanto a su objeto en cosas muebles registrables e inmuebles, en que se requiere que el contrato se celebre por escrito.
El requisito de forma escrita debe ser definido con el alcance consagrado en el artículo 286 CCyC, entendiéndose entonces cumplido cuando se celebre por instrumentos públicos o por instrumentos particulares firmados por las partes, dada la naturaleza del acto (arts. 287 y 313 CCyC).
Se consagra una regla más amplia que las que surgían de las normas antecedentes (CC y ley de locaciones urbanas). en estos cuerpos normativos se encontraba, por un lado, la libertad de formas del contrato de locación, cualquiera fuera su objeto, según el cc, y la exigencia de forma escrita cuando la locación quedara alcanzada por la aplicación de la ley 23.091 de locaciones urbanas. el CCyC establece el requisito de forma escrita para todas las locaciones inmobiliarias y sobre muebles registrables, independientemente de cualquier otra característica del negocio celebrado, siguiendo al art. 1° ley 23.091.
2.2. Efectos
Determinado el alcance y la regulación de formas para el contrato, puede afirmarse que la eficacia del contrato de locación no está supeditada a ninguna forma impuesta, en ningún caso. se limita a exigir la forma escrita solamente para las locaciones inmobiliarias o de muebles registrables, sus prórrogas y modificaciones, cuyo incumplimiento no aparejará la nulidad o ineficacia del contrato sino su imposibilidad de prueba, por lo que la regla formal impuesta resulta ser ad probationem (art. 1019, último párrafo, CCyC).
En consecuencia, el incumplimiento de la forma dispuesta constituirá un obstáculo para la acreditación de la existencia del contrato. Podrá probarse por otros medios, incluso por testigos, de haber sido cumplida la formalidad, haya imposibilidad de obtener la prueba o si existe principio de prueba instrumental o comienzo de ejecución (art. 1020 CCyC).