ARTÍCULO 1197.- Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.
Información que encontrarás en este artículo
Análisis del Artículo 1197 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1197 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1197 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1197 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
El plazo máximo de la locación ha resultado ser un tema de constante debate por cuanto coloca en juego dos intereses jurídicamente relevantes. Por un lado el carácter transitorio —como antítesis de perpetuidad— que debe impregnarse al contrato. como ya se dijera, el art. 1187 CCyC, al definir al contrato, alude a su temporalidad. lo contrario sería suponer que el uso y goce se podría transmitir perpetuamente. si bien esto último no es una situación jurídica prohibida, excede el plano de la locación y se ubica en el tratamiento del usufructo.
Por lo tanto, de ser así, se desvirtuaría la naturaleza del contrato y los derechos que genera. Por otro lado, la limitación necesaria en el tiempo debe garantizar el cumplimiento de la finalidad del contrato, y esto atiende también a su eficacia y legalidad. De ello se desprende que resulta esencial la determinación de un tiempo máximo de duración que equilibre los dos aspectos señalados.
El art. 1505 cc, disponía como plazo de vigencia máximo, diez años. sin embargo, la práctica corroboró que en algunas situaciones resultaba insuficiente, sobre todo en locaciones con destino comercial o industrial, en las cuales el locatario hacía una importante inversión inicial a los fines de la explotación buscada, que en muchas situaciones no alcanzaba a amortizar en el plazo máximo dispuesto por la norma de fondo.
Los numerosos intentos de reforma del CC se ocuparon del tema, y en general, establecieron plazos mayores al delimitado en aquel. Así, a modo de ejemplo, el Proyecto de 1987 lo llevaba a cincuenta años.
De allí que este artículo innove en la determinación del plazo máximo, estableciendo dos situaciones con sus correspondientes límites, considerando para ello el destino de la cosa locada.
Finalmente, la norma dispone que si el contrato se renovara, el nuevo plazo no puede exceder el máximo establecido en el artículo, computado desde su inicio. nuevamente aquí se acentúa la idea de temporalidad y finitud como esencialmente inherentes a la locación.
2. Interpretación del Artículo 1197
2.1. Diferenciación del plazo máximo según el destino de la cosa arrendada
La norma distingue dos situaciones para establecer sendos plazos diferentes, en virtud de garantizar cabalmente la finalidad de uso y goce perseguida por el locatario. si bien el artículo no queda limitado a la locación inmobiliaria, es lógico concluir que esta ha sido la especial preocupación del legislador. De allí que el distingo para la fijación del plazo máximo sea exclusivamente el destino habitacional. no por ello debemos negar la aplicación de plazos máximos para las locaciones sobre muebles. sucede que, por la naturaleza de este tipo de locaciones, difícilmente alcancen plazos tan prolongados como los aquí señalados.
En síntesis, el plazo máximo de cincuenta años es considerado por el CCyC como apto para garantizar en todas las locaciones (excepto las destinadas a vivienda) un efectivo cumplimiento de su finalidad, en todos los casos. en cambio, cuando se trata de destinos habitacionales, se reduce el plazo a veinte años, en tanto ese lapso es considerado por demás apto para garantizar el uso y goce específicos.
A diferencia del art. 1505 cc, aquí nada se dice respecto a la solución que debe aplicarse cuando las partes contratan por un lapso mayor al máximo. Aquel artículo entendía que debería entendérselo pactado, en ese caso, por el plazo máximo. no obstante la ausencia de esa disposición en el ordenamiento del CCyC, la respuesta debe ser la misma, atento a que respeta así la voluntad de los contratantes, que en esencia han tenido la intención real y precisa de contratar, por lo que la nulidad contractual se impondría como un remedio exagerado y antieconómico vulnerando, por otra parte, el principio de conservación del acto.