Artículo 1196 – Locación habitacional

ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

Fuentes: art. 7° de la ley 23.091 de locaciones urbanas y de Promoción de locaciones Destinadas a viviendas.

Análisis del Artículo 1196 del Código Civil Comentado

Análisis del artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1196 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?

1. Introducción

Esta disposición contiene un claro espíritu protectorio a favor del locatario de inmuebles destinados a vivienda. la casuística que señala atiende a garantizar la no vulnerabilidad del arrendatario, que en función de su móvil para contratar (el acceso a la vivienda) podría verse especialmente afectado en la negociación, por imposiciones del locador, que en atención al contexto particular de contratación, pudiera ejercer un claro y mayor poder de negociación en la etapa previa a la celebración del contrato.

Esta limitación en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, con fines protectorios, no implica desconocer, en el resto del contrato, la vigencia de la libertad de negociación (art. 990 CCyC).

Este artículo tiene como antecedente el art. 7° de la ley 23.091, que resulta similar en su postulado inicial y en los supuestos que incorpora. Difiere, en cambio, en que la norma anterior regulaba los efectos de la violación a la norma. el artículo del CCyC lo omite, dado que se aplican las reglas generales: la nulidad.

2. Interpretación del Artículo 1196

2.1. Supuestos alcanzados

Los casos vedados dispuestos en este artículo, que garantizan la igualdad negocial, son:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. La anticipación en los alquileres debe limitarse al periodo inmediato a devengarse. Se ha señalado anteriormente que el contrato de locación es de los denominados de “larga duración” por ser el tiempo un elemento propio esencial para alcanzar su finalidad y efectos. El CCyC no distingue, en general, ni prohíbe la posibilidad de que los cánones se pacten por periodos que no sean mensuales —por hora, diarios, mensuales, trimestrales, anuales, etc.—, sobre todo considerando el objeto.
Sin embargo, esta libertad encuentra su límite operativo en el inciso analizado, ya que para que el pacto sobre el modo de pago del canon sea válido, debe individualizarse un canon mensual, el cual será, a su vez, el monto máximo que abonará el locatario por cada periodo que transcurra hasta la finalización del contrato. De este modo se evitan prácticas nocivas para el locatario consistentes en imponer como condición que abone, por ejemplo, seis o doce meses por anticipado, para asegurarse el locador un cumplimiento prolongado;

b) límite al monto de depósito en garantía. Es usual pactar en las locaciones inmobiliarias, la entrega por el locatario, de una suma que sirva de garantía por el debido cumplimiento de las obligaciones del contrato, sobre todo aquellas relacionadas con la buena conservación del inmueble y otros compromisos accesorios. En ese ámbito, se prohíbe que el monto que el locatario entregue con esa finalidad sea mayor al equivalente a un mes de alquiler, multiplicado por la cantidad de años que se hubiere acordado de vigencia;

c) el pago de valor llave o equivalente. El valor llave, generalmente vinculado con el tráfico y explotación de establecimientos comerciales, es una suma de dinero que representa el derecho de acceso al inmueble, considerando los beneficios lucrativos que se obtendrán por ello, con entidad de expectativa. Es, en consecuencia, totalmente ajeno a la locación habitacional, ya que el locatario, lejos de obtener un beneficio económico de lucro con la contratación, tiene como móvil esencial y determinante habitar el inmueble. En consecuencia, la norma se destina a evitar un abuso del locador.