ARTÍCULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
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Análisis del Artículo 1198 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1198 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
Este artículo regula y unifica, a diferencia de lo que ocurría con la anterior legislación, el plazo mínimo para la locación de inmueble. este plazo es presunto para los supuestos en los que las partes no lo hubieran pactado, o no se pudiera probar otro diferente. las únicas excepciones son las establecidas taxativamente en el art. 1199 CCyC.
La norma además innova sobre la posibilidad de que por renuncia del locatario sea inaplicable el mínimo establecido legalmente. Para ello se impone como requisito esencial que el locatario esté en la tenencia del inmueble locado.
2. Interpretación del Artículo 1198
2.1. Unificación de plazo mínimo y presunto
A diferencia de lo que ocurría con el régimen del CC y de la ley 23.091, que disponían un entramado y variedad de plazos, el CCyC unifica el plazo mínimo de la locación inmobiliaria, para todos los casos, en dos años. las normas primeramente mencionadas establecían diferencias en cuanto al destino y a la ubicación de los inmuebles. Así, el cc, a partir de la ley 11.156, definió, como plazos mínimos, un año y medio para habitación y dos años para destino de industria y comercio.
Estos plazos eran a su vez presuntos, para los casos en que el contrato no dispusiera plazo mayor de dos años. A su vez, el art. 2°, ley 23.091, establecía los plazos mínimos en dos años para destino vivienda, con o sin muebles, y en tres años para el resto de los destinos. estos plazos servían a su vez como presuntos ante falta de acuerdo expreso.
La doctrina mayoritariamente ha sostenido que ambos sistemas de plazos convivían: los del CC como una regla general y los de la ley 23.091 —una norma especial y como tal prevalente a la anterior—, cuando los inmuebles estuvieran ubicados en un casco urbano.
La simplificación del plazo, tanto mínimo como presunto, resulta favorable al tráfico negocial y agrega certidumbre para los contratantes. la interpretación sobre la extensión del tiempo en la locación, a la vez, elimina los distingos antes referidos, que no encontraban una justificación práctica para la actualidad del tráfico jurídico.
2.2. Renuncia al plazo mínimo
El último párrafo del artículo resulta novedoso considerando la legislación antecedente. Debe partirse, para su análisis, de que la fijación de un plazo mínimo es una prerrogativa que se incorpora en la ley como un mecanismo de protección al locatario: es en su beneficio que se establece legalmente. el cuarto párrafo del art. 1507 CC lo disponía expresamente: “el beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario…”.
Sobre esa misma idea, la norma actual faculta al locatario a renunciar a ese beneficio. Ahora bien, es sabido que toda renuncia, más en estos supuestos, podría estar motivada por un condicionamiento negocial impuesto por el locador para contratar, en definitiva, o para entregar la cosa objeto del arrendamiento. Para evitar esta práctica abusiva, se impone como requisito para validez de la renuncia que el locatario estuviera en la tenencia de la cosa locada. De este modo, se neutraliza el posible abuso, ya que el arrendatario no se encuentra condicionado a renunciar para acceder a la cosa, de la cual ya es tenedor.