ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Fuentes: art. 2° de la ley 23.091 de locaciones urbanas y de Promoción de locaciones Destinadas a viviendas.
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1. Introducción
Hay ciertas locaciones inmobiliarias que, por su finalidad, características particulares de contratación o de las partes que las celebran, no pueden quedar alcanzadas por el plazo mínimo incorporado en el art. 1198 CCyC a riesgo de alterar considerablemente su causa o incluso frustrarla, si se fuerza el cumplimiento contractual hasta tales extremos temporales. sin embargo, esas modalidades deben ser señaladas expresamente, ya que el plazo mínimo se impone como régimen general para todos los casos, de modo que este artículo enuncia los supuestos de excepción a los que no se les aplica el plazo mínimo legal.
La regulación no es del todo novedosa, y en gran medida reproduce, con algunas diferencias, la mayoría de alternativas ya prescriptas en el art. 2° de la ley 23.091.
Quizás, en términos generales, más allá de los supuestos particulares que analizaremos en el siguiente Título, lo más llamativo lo constituye la aclaración —coherente con el espíritu normativo del CCyC en esta materia—, de que se aplica no solo a inmuebles, sino “a parte de ellos”, si alcanzan los destinos que luego el artículo indica.
Además, el texto culmina con una disposición general no taxativa que permite la aplicación del sistema excepcional a los casos en que la finalidad del contrato, determinada y expresada en el contrato, lo amerite.
2. Interpretación del Artículo 1199
2.1. Las embajadas, consulados y organismos internacionales
El destino especial y particular que tienen los inmuebles destinados al funcionamiento de embajadas, consulados, y en general organismos públicos que trascienden en su estructura el carácter típicamente local, no pueden quedar supeditados al cumplimiento de un plazo mínimo, ya que en gran medida su ubicación en el territorio y en un inmueble determinado están íntimamente ligados con la función y finalidad que los hace establecerse en el país. De allí que el régimen de plazo mínimo no favorece la contratación en estos supuestos.
El inciso incorpora dentro de la misma línea excepcional al destinado a habitación de su personal extranjero diplomático y consular. la inclusión es apropiada porque, si bien el personal señalado no reviste ni adquiere la entidad de su empleador o superior, corre la misma suerte en cuanto a la transitoriedad de su estadía ligada a la finalidad antedicha.
La redacción de este inciso tiene una distinción respecto de su norma antecesora (art. 2°, inc. a, ley 23.091) ya que esta última no hacía distingos de la clase de personal alcanzado por la excepción. la norma actual señala la calidad de “extranjero” para que la excepción se aplique. la justificación de esta delimitación más estricta está en que el personal de origen nacional no experimenta ni está sujeto a la señalada finalidad transitoria que involucra la tarea de los extranjeros, tal como se explicara más arriba.
2.2. Habitación con muebles con fines de turismo, descanso y similares
La finalidad nuevamente aquí adquiere relevancia superlativa para determinar la exclusión al régimen general de plazo mínimo. si bien el espíritu de este inciso es similar al inciso b) del art. 2, ley 23.091, en el marco de la norma analizada se ha modernizado el articulado a la realidad, que ya no distingue tan fácilmente destinos de turismo, así como la práctica negocial ha demostrado que existen otras causas, similares a las turísticas, que se asimilan perfectamente al mismo tratamiento (estadía por estudios, visitas familiares, o simplemente descanso, entre otros).
Es decir, que la excepción se aplicará cuando la finalidad pudiera entenderse relacionada directamente con alguna de las causas allí mencionadas. Por otra parte, se redujo el plazo por el cual se considera la locación como excepcional, por los fines referidos, de seis meses a tres.
2.3. Guarda de cosas
El supuesto es genérico y, como tal, amplio en su interpretación. A diferencia de lo dispuesto en la ley 23.091, que hacía un minucioso detalle de la entidad y situaciones de guarda, aquí el CCyC señala directamente la idea de guarda, relacionada con la finalidad locativa.
2.4. Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial
No hay aquí variación a su antecedente normativo de la ley 23.091, salvo la letra en su redacción, que sin embargo mantiene el ámbito y el fundamento de la exclusión. sería impensado que una feria o predio similar, apuntado al desarrollo de una actividad esencialmente temporaria y hasta efímera en cuanto a su extensión temporal, encontrara como injustificado contraste que los puestos, stands o sitios que se alquilaran allí quedaran supeditados a una vigencia mínima de dos años. esta sola circunstancia explica sobradamente la causa de la excepción normativa.
2.5. Otras finalidades
Como se adelantara en el acápite introductorio, el texto del articulado cierra con un párrafo genérico que, a diferencia del carácter taxativo de los incisos precedentes, dispone una regla de interpretación general para que se entienda a cualquier locación inmobiliaria como exceptuada del plazo mínimo. Para ello, el contrato debe reunir como requisitos:
a) que tenga por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada. Evidentemente, la sujeción temporal del contrato a la finalidad hace suponer que esta causa contractual se extinguirá normalmente antes por su naturaleza que por el plazo mínimo legal.
b) que la finalidad esté expresada en el contrato. Si bien es cierto que la causa del contrato se presume aun cuando no se la exprese (arts. 1012 y 282 CCyC), el requisito impuesto aquí es exigido para la invocación del trato excepcional en materia de plazo. De modo que si la causa no estuviera expresada, el acto seguiría siendo eficaz, pero la falta de expresión de la finalidad impediría la eximición de tenerlo por celebrado por un plazo menor al mínimo señalado en el art. 1198 CCyC.
c) que deba cumplirse normalmente en el plazo menor pactado. Este requisito refuerza la idea plasmada en el punto a) al incorporar la interpretación objetiva que puede darse a esa finalidad que, como tal, normalmente necesitaría para cumplirse un plazo menor (pactado) en relación al mínimo legal.