ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
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Análisis del Artículo 1201 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1201 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
El locador no se libera totalmente de sus obligaciones con la entrega de la cosa, sino que una vez recibida por el locatario, aquel mantiene el deber de garantizar al locatario el uso y goce otorgado, en las condiciones pactadas y por todo el tiempo que dure el contrato. es una obligación que, a diferencia de la entrega, que se verifica en un solo acto y se extiende durante toda la vigencia contractual.
Como consecuencia de esta obligación, se coloca en cabeza del locador la de reparación, con un sistema determinado por el artículo en cuestión, para sanear la turbación o interrupción del uso y goce de la cosa, como producto del deterioro.
Finalmente, atendiendo a la gravedad de la turbación, se faculta al locatario a resolver el contrato, siempre que las circunstancias lo justifiquen.
El texto del artículo no modifica, en esencia, el espíritu que en la materia regula la misma obligación a cargo del locador en el código civil (arts. 1515, 1516, 1519 y 1522 cc). Puede señalarse comparativamente, sin embargo, una simplificación en el armado de la proposición, que la hace más accesible en su comprensión y de interpretación más simple.
2. Interpretación del Artículo 1201
2.1. Conservación de la aptitud de la cosa según el uso convenido
Conservar implica mantener las características físicas de la cosa que fue voluntariamente aceptada por el locatario de modo tal que sirva para el uso y goce que las partes hubieran acordado. respecto de los alcances del uso y goce acordado, tal como se dijera en relación con el artículo anterior, deberá estarse a lo prescripto para la determinación del destino de la cosa arrendada (art. 1194 CCyC).
De todos modos, nada impide que las partes pacten cláusulas diferentes, ya que esta norma es de carácter supletorio y puede ser desplazada por acuerdo en contrario, sea respecto de la obligación en sí que se indica aquí a cargo del locador, como de su extensión, consecuencias y —aun más— su relación con el destino acordado.
2.2. Obligación de reparación
La obligación de conservación lleva implícita la de reparación. no son diferentes obligaciones, sino que se despliegan en dos planos diferentes. Por un lado, la conservación es el marco que integra la garantía al locatario. Ahora, si por cualquier circunstancia (culpa, deterioro o defecto de la cosa, actos de sus dependientes o propios, caso fortuito o hechos de tercero), la cosa perdiera su calidad de modo tal que se hiciera impropio su uso y goce, o se lo limitara, nacerá subsidiariamente la obligación del locador de reparar la cosa para restablecer sus condiciones físicas. es decir, no muta la obligación sino que surge otro plano de exigibilidad ante los hechos desencadenantes, que hacen necesaria la reparación para reestablecer el estado anterior de conservación.
Salvo el supuesto de culpa, no es necesaria la acreditación de factores subjetivos para la atribución de responsabilidad del locador. la obligación nace como garantía a favor del locatario, sobre la aptitud de la cosa arrendada.
2.3. Saneamiento
Finalmente, aun cuando el locador hubiera cumplido cabalmente su obligación de conservación, y eventualmente de reparación ante un supuesto de deterioro, verificada la turbación o la interrupción del uso y goce producida por el evento dañoso, el locatario tiene a su alcance dos remedios:
a) podrá solicitar una reducción en el canon locativo, proporcional a la turbación o interrupción, o;
b) si las circunstancias lo habilitan, o sea, si la gravedad es de una magnitud significativa, el locatario podrá resolver el contrato. Esta gravedad, basada en las circunstancias que señala el artículo, deben ser objetivamente justificantes del remedio extremo que habilita a la resolución aludida. El criterio judicial será, en todo caso, el que basado en estas reglas determine en cada caso la viabilidad de esta consecuencia.