Artículo 1169 – Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria

ARTÍCULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.

Análisis del Artículo 1169 del Código Civil Comentado

Análisis del artículo 1169 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1169 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1169 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?

1. Introducción

El CCyC regula en la sección 7ª de la compraventa, las cláusulas especiales que pueden incorporarse a dicho contrato.

En ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres de determinar el contenido del contrato del modo que estimen ajustado a sus intereses (art. 958 CCyC). en tal sentido, no resulta necesario que la ley prevea la totalidad de las cláusulas que las partes desean incorporar. sin embargo, existen algunas cláusulas que resultan de aplicación frecuente por las partes; y en cuanto a ellas, resulta útil que la legislación las regule a fin de prever su alcance; sobre todo en aquellos aspectos que las partes no han previsto expresamente.

Las cláusulas especiales que regula el CCyC constituyen elementos accidentales del contrato, por lo que solo estarán en la compraventa si las partes las han asumido expresamente.

2. Interpretación del Artículo 1169

2.1. Cláusulas

Las cláusulas especiales previstas por el CCyC que pueden incluirse en el contrato de compraventa son las siguientes:

2.1.1. Pacto de retroventa

El pacto de retroventa es la facultad que tiene el vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se hubiera pactado.

2.1.2. Pacto de reventa

El pacto de reventa le permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer la facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

2.1.3. Pacto de preferencia

2.1.3.1. Concepto

El pacto de preferencia le permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a cualquier otro adquirente, si el comprador decide enajenarla.

2.1.3.2. Diferencia con la retroventa

A diferencia del pacto de retroventa, en el de preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor decide enajenar.

2.1.3.3. Comunicación al vendedor

A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al vendedor de recuperar la cosa vendida, el comprador debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

2.1.3.4. Plazo para el ejercicio de la preferencia

Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo diferente, el vendedor debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de recibida la comunicación.

2.1.3.5. Intransmisibilidad

El derecho emergente del pacto de preferencia es personal: no puede cederse ni se transmite mortis causa.

2.2. Naturaleza de los bienes. oponibilidad a terceros

los pactos de reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de compraventa cuyo objeto sea tanto cosas muebles como inmuebles.

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el pacto resulta de los documentos inscriptos; es decir cuando el pacto incluido por las partes en la compraventa tiene publicidad registral. También serán oponibles a los terceros interesados si de otro modo han tenido conocimiento efectivo del pacto.

Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial incluido en la compraventa no es oponible a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

2.3. Plazos máximos

El CCyC impone un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los pactos de reventa, retroventa o preferencia. si la cosa vendida es inmueble el plazo máximo de vigencia del pacto no puede exceder de cinco años; y si es mueble de dos años. si las partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho plazo máximo es improrrogable y perentorio.

2.4. Contrato sujeto a condición resolutoria

2.4.1. Para los pactos previstos

La compraventa en la que se incorpora un pacto de retroventa, de reventa o de preferencia se encuentra sometida a una condición resolutoria; es decir que, si el vendedor ejerce la facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto (art. 1079, inc. b, CCyC).

2.4.2. Presunción

Si una venta es condicional y se hizo entrega de la cosa, en caso de duda, el CCyC le reputa una condición resolutoria. la solución es lógica puesto que si la condición fuera suspensiva, lo más probable es que el vendedor no haga entrega de la cosa hasta que no acaezca el hecho que determina el nacimiento del contrato.

2.4.3. Efectos

El contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria, produce sus efectos propios, sin embargo, el dominio que eventualmente se transfiera es de tipo revocable (art. 1946 CCyC).