ARTÍCULO 1191.- Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.
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Análisis del Artículo 1191 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1191 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1191 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1191 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
El CCyC estableció las reglas generales sobre representación en el art. 358 y ss. en el art. 375 CCyC consagra la potestad del representado de otorgar poder en términos generales o de otorgar facultades expresas. el art. 376 CCyC enumera estas últimas, que se entienden, en consecuencia, como especiales y para determinados actos en particular. lo normado por el art. 1191 CCyC, debe ser así considerado. en ese sentido, será necesaria una correcta interpretación de lo regulado en este acápite, en armonía con lo dispuesto en términos generales para la representación en los artículos aludidos.
2. Interpretación del Artículo 1191
2.1. Requisitos y alcance de la facultad
La norma exige que aquella persona que actúe en calidad de representante del locador debe acreditar esa calidad por medio de facultad expresa, cuando en el acto el representante invoque esa situación, fuera la celebración de contrato de locación con una vigencia mayor a tres años, o cuando tuviera que acreditar la facultad para percibir alquileres anticipados por el mismo período. es decir que el acto requerirá del cumplimiento formal de la acreditación de la facultad expresa reconocida. De ese modo, lo actuado por el representante provocará el desplazamiento de los efectos de sus actos, en la situación jurídica señalada, a la órbita patrimonial del representado.
Ahora, parecería ser claro que el carácter especial de la facultad otorgada, que deberá acreditarse ante el locatario, tiene dos posibles escenarios o situaciones. Por un lado, los supuestos en los cuales el contrato se celebrará invocando esa representación deben ser de más de tres años. Aquí la norma es clara y coincidente con lo estipulado por el art. 375, inc. k, CCyC, que establece una solución idéntica cuando dispone la misma exigencia para el caso de locación de inmuebles por más de tres años.
Por otro lado, el artículo dispone el mismo requisito cuando el acto consiste en percibir alquileres anticipados por “el mismo período”. en este caso, la expresión señalada se refiere indudablemente a los “tres años” con los que se delimita la facultad expresa para celebrar contrato de locación. es decir: para que un representante pueda percibir alquileres anticipados por más de tres años se requiere facultad expresa.
No obstante, el ya mencionado art. 375, inc. k, CCyC dispone una regla similar, pero a diferencia del artículo en análisis, la facultad expresa debe acreditarse cuando los alquileres adelantados que el representante pretende percibir son mayores a “un año”. esta aparente doble regulación con requisitos diferentes obliga a interpretar las normas aludidas para encontrar la coherencia necesaria en su texto y evitar así una contradicción normativa.
Para ello bastará distinguir que, mientras el art. 1191 CCyC no hace distingos sobre qué tipo de locación está incluida en el precepto, el art. 375, inc. k, CCyC impone el ámbito de aplicación a las locaciones inmobiliarias. Por lo tanto, de tal inteligencia, la única coordinación posible, como regla hermenéutica clara y suficiente, consistirá en interpretar que la norma general en materia de locación exige la facultad expresa para la celebración de contratos de locación en general y para la percepción de alquileres anticipados cuando sean por más de tres años (art. 1191 y 375, inc. k, primera parte, CCyC); y cuando se trate de locaciones sobre inmuebles, la facultad expresa será requerida cuando los alquileres anticipados sean de más de un año. en este último caso, queda desplazado el término general de tres años dispuesto en el art. 1191 CCyC.