ARTÍCULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
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Análisis del Artículo 1208 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1208 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
El canon es la prestación dineraria integral del locatario a favor del locador. constituye la prestación esencial del locatario en el contrato. Define la bilateralidad del vínculo (art. 966 CCyC).
Desde antaño, la regulación autónoma del precio de la locación ha generado innumerables variedades de abuso en su determinación, modalidad de cumplimiento y formas de percepción. la proliferación de estas conductas abusivas propugnadas desde la figura del locador, suscitó innumerables intentos regulatorios (decreto 1580/1943, ley 21.342 y ley 23.091, de las más cercanas en el tiempo, entre otras). Por ello, la regulación de esta obligación resulta de vital trascendencia para garantizar el despliegue de los efectos del contrato en un marco de equilibrio y seguridad jurídica.
2. Interpretación del Artículo 1208
2.1. El significado del término “canon” y sus efectos
El canon comprende el precio de la locación y además toda otra prestación de pago periódico que corresponda afrontar respecto de la cosa locada (impuestos, expensas, etc.), si se conviene su pago por el arrendatario. De lo contrario, el canon se limitará al monto de dinero representativo, en términos contra-prestacionales, del derecho al uso y goce de la cosa otorgados y a las relacionadas con ese ejercicio (pago de suministro de energía eléctrica, telefonía, suministro de gas, etc.)
Al ser precio, al canon se aplican supletoriamente, sobre sus requisitos y validez, las reglas de la compraventa en la materia (art. 1133 CCyC y ss.).
2.2. Determinación de oportunidad y frecuencia del pago
La idea conceptual del canon trasunta al concepto de tiempo, y con él corresponde definir la oportunidad de su pago, y la frecuencia, cuando se relacione con el fraccionamiento al que se acuda por el tracto sucesivo del vínculo.
La norma, en este caso, es supletoria tanto en lo que regula la oportunidad como la frecuencia del pago del canon, considerando la naturaleza de la cosa arrendada. Así, si es mueble, deberá abonarse al contado y por anticipado. en cambio, si es inmueble, se presumirá el pago por adelantado y el precio se determinará por unidad de período mensual.
Insistimos en esta última pauta y en el carácter supletorio de la norma. Por lo tanto, podría ocurrir que en un contrato de locación inmobiliaria las partes pactaran cánones que no necesariamente se distribuyeran de modo mensual, o aún más, que fijaran su oportunidad de pago a período vencido. no obstante ello, en ese supuesto, el pacto particular no habilitaría la posibilidad de sortear la limitación de orden público para determinar los montos de depósito en garantía y la prohibición de abonar más de un mes por adelantado, que rige en el ámbito de las locaciones habitacionales (art. 1196 CCyC).
2.3. La vía ejecutiva
La estipulación legal avanza respecto de la calificación procesal que se le reconoce al locador para su cobro, aclarándose específicamente que corresponderá la vía ejecutiva.
No resulta novedosa la solución en su aspecto medular. es, en términos generales, la misma solución propuesta en el art. 1578 cc.
Sin embargo, una de las disputas que se originaron a partir de la regulación del CC fue si la falta de pago de las obligaciones accesorias asumidas por el locatario —no solo las cargas y contribuciones, sino el pago de las demás obligaciones que, por pacto expreso, gravaren la cosa, como expensas, impuestos territoriales sobre alumbrado, barrido y limpieza, entre otros—, podían ser reclamadas por la misma vía procesal rápida. la evolución doctrinaria y jurisprudencia aceptó esta posibilidad.
El artículo analizado reconoce, especialmente, la vía ejecutiva para este supuesto, introduciendo una norma procesal al código de fondo, al integrar terminológicamente a la obligación de pago, el antedicho concepto de canon, que como tal es inclusivo no solo del precio por el uso y goce, sino de todos los accesorios que asume con la misma dinámica obligacional el locatario.