Artículo 1219 – Resolución imputable al locatario

ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

Análisis del Artículo 1219 del Código Civil Comentado

Análisis del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1219 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?

1. Introducción

Más allá de los modos especiales de extinción de la locación regulados en el art. 1217 CCyC, el contrato de locación puede ser resuelto por causas imputables al locatario. la norma distingue, en tres incisos, las causas específicas por las que el locador puede solicitar la resolución. en todos los casos existe una relación normativa directa con las obligaciones a cargo del locatario consagradas en el CCyC y su correspondiente incumplimiento como causa habilitante de la extinción.

2. Interpretación del Artículo 1219

2.1. El mecanismo de resolución

Aun cuando el artículo no menciona específicamente el mecanismo o procedimiento para que el locador obtenga la resolución, se aplican las normas generales relativas a esta modalidad de extinción para los contratos para todos los casos en general (arts. 1083 CCyC y ss.), y un procedimiento especial para los casos del art. 1219, inc c, CCyC, cuando el destino de la locación es habitacional (arts. 1222 y 1223 CCyC).

2.2. El artículo reconoce las siguientes causales de resolución:

a) cambio de destino o uso irregular. El locatario asume la obligación de respetar el destino acordado o asignado (arts. 1194 y 1205 CCyC) para la cosa arrendada. El incumplimiento se materializa por el cambio de ese destino. Es una conducta positiva que vulnera o modifica otra acordada. Como se expresara al analizar esta obligación, el locatario no puede eximirse del incumplimiento aludido, alegando que el cambio señalado no ha causado perjuicio alguno. Quedan incluidas, además, en esta causal de extinción, la cesión del contrato, habiendo pacto expreso que lo prohíba (art. 1213 CCyC), y la celebración de contrato de sublocación, habiéndose opuesto el locador a ello en el plazo legal establecido (art. 1214 CCyC);

b) falta de conservación de la cosa locada. En este supuesto, la conducta es en general omisiva, sea que el locatario no adopta las medidas tendientes al cuidado regular de la cosa o, en su uso (mantenimiento y conservación), que la falta se consolide en el accionar dañoso de visitantes ocasionales, por abandono de la cosa, o bien en caso de incendio, salvo que el locatario acreditara caso fortuito (art. 1206 CCyC). El locatario queda a salvo de esta causal si el incumplimiento en la conservación es imputable al locador por la obligación que en similar sentido le corresponde (art. 1201 CCyC);

c) falta de pago de la prestación dineraria convenida. Resulta del incumplimiento de la prestación esencial del locatario, regulada en el art. 1208 CCyC. Se impone como requisito que la falta de pago sea de dos periodos o más, para evitar un posible abuso en el ejercicio de la facultad resolutoria del locador.