Artículo 1220 – Resolución imputable al locador

ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Análisis del Artículo 1220 del Código Civil Comentado

Análisis del artículo 1220 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1220 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1220 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?

2. Introducción

Las obligaciones que asume el locador también encuentran su sanción ante el incumplimiento, a partir del mecanismo resolutorio que se reconoce a favor del locatario. ese incumplimiento se verifica en dos causales generales, dispuestas en ambos incisos. la norma no regula la causal de extinción por el incumplimiento de la obligación de entregar la cosa (art. 1200 CCyC), que sin embargo ha tenido tratamiento en la jurisprudencia de la csJn. ⁽¹⁸⁰⁾

2. Interpretación del Artículo 1220

2.1. El mecanismo de resolución

Al igual de lo que se había señalado en el análisis del artículo anterior, la norma no incluye en su texto el mecanismo operativo para que el locatario obtenga la resolución. Por ello, deberán aplicarse las reglas generales para los contratos. Así, en el caso del art. 1220, inc. a, CCyC, el procedimiento para alcanzar el efecto resolutorio es el que disponen los arts. 1083 CCyC y ss., y para el supuesto del art. 1220, inc. b, CCyC, las disposiciones del art. 1049 CCyC cuando se trate de incumplimiento en la garantía de evicción, y los arts. 1056, inc. a, y 1058 CCyC para los vicios ocultos.

2.2. Causales de resolución

El artículo reconoce las siguientes causales de incumplimiento:

a) obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido. Se refiere al incumplimiento de la disposición prevista en el art. 1201 CCyC. La conducta reprochable incluye la falta de conservación de la cosa en su aspecto material, la falta de reparaciones que estuvieran a cargo del locador, el deterioro que haga impropio su uso y goce por culpa del locador, de sus dependientes, terceros o caso fortuito.

b) garantía de evicción y de vicios redhibitorios. Esta garantía es un elemento natural de los contratos onerosos. La locación no está eximida de ella por encontrarse incluida en esa categoría contractual. Quizás valga decir aquí que, en materia de vicios ocultos, por tratarse de un otorgamiento de uso y goce respecto de la cosa, que no incluye lógicamente la transmisión dominial de ésta, la circunstancia de que la causa que origina el defecto oculto sea anterior o contemporánea a la adquisición no tiene ese límite de aplicación en el supuesto de la locación. De hecho, en la locación no hay adquisición de la cosa, y la responsabilidad o garantía por su bondad material está inescindiblemente ligada al uso y goce cedidos.
En consecuencia, la garantía subsistirá sin importar el origen temporal de la causa y se desplegará incluso durante toda la vigencia contractual. Respecto a la garantía de evicción, en el caso de la locación se relaciona con la bondad jurídica del título que permita el ejercicio del uso y goce transmitido. De modo que, ante cualquier turbación del derecho por parte de terceros que invocaren una mejor situación jurídica sobre la cosa locada, impidiendo el uso y goce comprometidos al locatario, habilitará su invocación por este último, y eventualmente la resolución del contrato de locación.

 (180) CSJN, “Yacimientos Petrolíferos Fiscales c. S.r.l. rizzotti, Quatrocchi y Cía., Ind. Y Com. s/Cobro de pesos”, 13/03/1967 (Fallos: 267: 133).