ARTÍCULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
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Análisis del Artículo 1224 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1224 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1224 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1224 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
Otro de los aspectos considerados por la norma frente al escenario de la extinción contractual, es la situación jurídica de las mejoras útiles y suntuarias introducidas en el bien arrendado por el locatario y a su costa, que deberá ser restituido al locador.
Debe recordarse que estas mejoras, a diferencia de las necesarias, no se realizan con el objeto de conservar la cosa, sino que la finalidad consiste en el beneficio de quien ostente la relación posesoria o en provecho exclusivo del locatario (art. 1934, incs. e y f, CCyC). Por lo tanto, no hay obligación del locador de abonar o compensar suma alguna por ellas (art. 1938 CCyC).
El artículo dispone así un plexo normativo integrado por diferentes efectos, según lo que las partes hubieran pactado, la posibilidad de separar físicamente las mejoras de la cosa arrendada y la posibilidad de adquisición de ellas por el locador.
2. Interpretación del Artículo 1224
2.1. Facultad del locatario de retirar las mejoras útiles o suntuarias
Antes de la restitución de la cosa, el locatario está facultado para retirar las mejoras útiles o suntuarias que hubiera introducido en la cosa arrendada. este es el principio general, a partir del cual luego se regulan especialmente las excepciones particulares.
2.2. Excepciones a la facultad de retirar las mejoras
Sin embargo, el locatario no podrá retirar las mejoras si se diera alguno de los siguientes supuestos:
a) si acordó con el locador que esta clase de mejoras quedarían en beneficio de la cosa;
b) si de la separación de la mejora pudiera ocasionarse un daño para ella;
c) si el acto de separarla no le ocasiona provecho alguno.
En estos casos, por imperio de lo dispuesto especialmente en el art. 1211 CCyC, y la regla general dispuesta en el art. 1938 CCyC, el locatario no podrá reclamar el pago de las mejoras al locador.
2.3. Opción del locador para adquirir la mejora
Finalmente, podría ocurrir el caso de que el locatario hubiese realizado mejoras suntuarias o útiles, en violación a una prohibición acordada expresamente en el contrato. De ser así, el locador podría considerar la conducta como violatoria del régimen de mejoras (art. 1212 CCyC) y como tal, el incumplimiento de la obligación de conservar la cosa en el estado en el que la recibió (art. 1206 CCyC). sin embargo, la norma aquí analizada incorpora la opción para el locador de adquirir la mejora, pese a la prohibición expresa.