ARTÍCULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
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Análisis del Artículo 1225 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1225 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
La práctica negocial locativa ha generado a lo largo de su historia situaciones originadas al momento de celebrarse el contrato, generalmente abusivas, a favor del locador. una de ellas consistía en el agravamiento de la situación en la que quedaba el fiador al garantizar personalmente el cumplimiento de las obligaciones inherentes al locatario. comúnmente esa fianza siempre fue exigida por el locador como condición negocial para celebrar el contrato.
Este agravamiento consistía en extender la exigibilidad de la fianza más allá de la finalización de la vigencia del contrato de locación y hasta la efectiva restitución del inmueble, sin distinción alguna de la causa de extensión del contrato más allá del plazo inicialmente pactado. esta práctica colocaba al fiador en una situación sumamente desventajosa, ya que lo obligaba a abonar los cánones locativos devengados aún más allá de la vigencia original del contrato.
De ese modo, la deuda por alquileres impagos aumentaba indefinidamente en su cuantía, causada por el incumplimiento del locatario en su obligación de restituir, sumado a la inacción o letargo del locador para accionar por la vía del desalojo y detener así el abultamiento de un crédito a su favor.
Esta práctica llevó a que se incorporara una modificación al CC mediante el art. 1582 bis, que en su esencia fue concebido como una regla específica para evitar estos abusos detallados. el artículo del CCyC aquí analizado incorpora esta norma con el mismo alcance y efectos que su antecedente normativo.
2. Interpretación del Artículo 1225
2.1. Extensión de la fianza
El fiador, que se incorpora como tal en el marco de un contrato de locación para garantizar personalmente el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, cesa automáticamente cuando el plazo locativo vence. esta es la regla general.
2.2. Excepción a la caducidad de la fianza
No se extingue la fianza si la falta de restitución del inmueble en su debido tiempo es producto del incumplimiento del locatario, si así se hubiera pactado. es decir, la situación excepcional se explica porque no se configura un caso de prórroga o anuencia del locador en la ocupación del inmueble más allá de la vigencia original.
2.3. Consentimiento expreso del fiador para prórroga o renovación
Si las partes del contrato de locación prorrogaran expresa o tácitamente la vigencia del contrato, o lo renovaran, la norma indica que será necesario el consentimiento expreso del fiador para que quede obligado por el nuevo periodo contractual. vale resaltar que la exigencia del carácter “expreso” debe interpretarse como “hecho por escrito”, aun en el supuesto de que la prórroga sea tácita.
2.4. Carácter imperativo de la norma
La regla general descripta en el punto 2.1 es imperativa y no puede ser descartada por acuerdo de partes. la indisponibilidad en este sentido se desprende el párrafo final del artículo analizado al declarar la nulidad de la disposición anticipada que extienda la fianza del contrato original.
Obviamente, nada impedirá posteriormente, acaecida la extensión del plazo original, que el fiador asuma voluntariamente a su cargo las obligaciones sobrevinientes del locatario, ya que en ese supuesto el ejercicio de la autonomía de la voluntad no se encontrará condicionado, como en la situación descripta en el párrafo introductorio. lo que pretende evitar la norma es una renuncia a la aplicación de la regla general que, como tal, por ser anticipada, será considerada nula.