ARTÍCULO 753. Mejoras artificiales.- El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.
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Análisis del Artículo 753 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 753 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 753 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 753 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
Existen obligaciones en las que no coincide su nacimiento o celebración, con la oportunidad prevista por las partes para el cumplimiento de la prestación acordada. Tal es el caso, por ejemplo, de las obligaciones sujetas a plazo o a una condición suspensiva.
En estos supuestos, entre el nacimiento y el cumplimiento de la obligación, la cosa puede experimentar modificaciones intrínsecas susceptibles de ocasionar un aumento de su valor, —denominadas mejoras— las que pueden provenir única y exclusivamente de la naturaleza, o bien, por la acción o intervención del ser humano.
Si bien se mantienen en general las clasificaciones establecidas por vélez sarsfield, el código civil y comercial elimina el concepto de “aumentos” y lo reemplaza por el de “mejoras naturales”.
2. Interpretación del Artículo 753
2.1. Concepto
De acuerdo a la clasificación del código de vélez sarsfield, se distinguían como aumentos y mejoras a las modificaciones de la cosa debida que provocaban un aumento intrínseco de su valor. la diferencia entre una y otra residía en que los “aumentos” eran por acción directa y exclusiva de la naturaleza, en tanto que las “mejoras” son aquellas que provenían de la acción del hombre.
El nuevo ordenamiento reúne ambas especies en el concepto genérico de “mejoras”, y las distingue en naturales y artificiales. la mejora, en consecuencia, debe entenderse como el aumento del valor intrínseco de la cosa.
No debe confundirse el valor intrínseco de la cosa con el extrínseco, o el precio que se paga por ella. Toda mejora del valor intrínseco puede generar un aumento del valor extrínseco del bien. Pero esta relación no funciona a la inversa. un aumento del valor extrínseco no genera por sí solo un incremento del valor intrínseco del bien, ni implica una modificación de su estructura.
Por ejemplo, un inmueble tiene un valor intrínseco que está representado por su diseño, extensión y materiales utilizados para construirlo. en cambio, el valor extrínseco está determinado por cuestiones relacionadas con el mercado inmobiliario, como ser las leyes de la oferta y la demanda, la ubicación, la forma de pago, etc.
2.2. Clases de mejoras
2.2.1. Mejoras naturales
Si bien no están definidas por el art. 751 CCyC, su concepto se deduce por oposición a las mejoras artificiales que sí lo están en la citada norma. las mejoras naturales son todas aquellas que, excluyendo la acción del hombre, se producen por acción directa y exclusiva de la naturaleza, por ejemplo, los procesos de avulsión y aluvión (arts. 1959 y 1961 CCyC).
Frente a esta situación, el deudor sobre quien pesa la obligación de entregar la cosa, está autorizado a “…exigir un mayor valor. Si el acreedor no lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes”.
La norma del art. 752 CCyC es la expresión legal del principio res crescit domino, según el cual las cosas aumentan para su dueño. si en el transcurso de tiempo que se extiende desde el nacimiento de la obligación y la oportunidad que las partes han previsto para su cumplimiento, la cosa experimenta una mejora natural, el deudor podrá pretender del acreedor un mayor valor por la cosa.
Cuando el acreedor no acepta abonar el mayor valor de la cosa, la obligación quedará extinguida sin responsabilidad para ninguna de las partes.
En caso de mediar desacuerdo entre las partes respecto del mayor valor de la cosa, se estima que la determinación del precio debe ser efectuada judicialmente o por árbitros. una vez determinado el precio justo, podrá el acreedor de la cosa optar si paga ese mayor valor o resuelve la operación.
2.2.2. Mejoras artificiales
El art. 751 CCyC define las mejoras artificiales como aquellas provenientes de hecho del hombre, a las que clasifica en tres subespecies: las mejoras necesarias; las útiles y de mero lujo; y las de recreo o suntuarias.
2.2.3. Mejoras necesarias
El código civil definía las mejoras necesarias como aquellas que resultan indispensables para la conservación de la cosa. Tal definición es mantenida en el art. 1934, inc. d, CCyC, que las identifica como “la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa”. el inciso anterior del citado artículo habla de la “mejora de mero mantenimiento” y la define como “la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa” (art. 1934, inc. c, CCyC), supuesto que se considera identificable con el de las expensas necesarias cuyas características antes han sido descriptas; y la razón de ello es que al tratarse de “reparación de deterioros menores” no debería observarse un aumento de su valor.
El deudor no tiene derecho a exigir el valor de las mejoras necesarias por ser indispensables para la conservación de la cosa.
2.2.4. Mejoras útiles
La mejora útil es aquella que resulta “beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria” (art. 1934, inc. e, CCyC), por ejemplo, la instalación del servicio de agua corriente, teléfono, gas, etc. las mejoras útiles introducidas en la cosa, no dan derecho a exigir un mayor valor por ella, aun cuando tal mejora pudiera implicar un aumento del valor de la cosa prometida.
El fundamento de esta solución es que el deudor está obligado a conservar la cosa en el mismo estado en el que se encontraba cuando contrajo la obligación (art. 746 CCyC), por lo que no debió introducir ninguna modificación que altere su estructura.
Se pueden presentar diversas situaciones. Por un lado, el acreedor —que no está obligado a pagar la mejora— puede exigir que sea retirada de modo que la cosa vuelva a su estado anterior. supóngase que el deudor antes de entregar la cosa construye una habitación en un sector que era destinado a jardín.
Esa modificación, en principio, significará un aumento del valor intrínseco de la cosa pero, al mismo tiempo, puede producir la frustración del interés del acreedor que esperaba disfrutar del jardín. en este caso, el acreedor podrá exigir la reposición de la cosa al estado anterior, o resolver el negocio con los daños y perjuicios que haya sufrido.
Puede suceder que el acreedor desee mantener la mejora, supuesto en el cual puede exigírsele que abone un mayor costo, el que resultará de la diferencia entre el valor original y el valor incrementado por la mejora.
Debe tenerse presente, sin embargo, que en todo caso deberán evitarse las situaciones abusivas que podrían presentarse a raíz de una interpretación estricta de la norma. si el acreedor no puede demostrar en qué medida ha sido afectado su interés, no parece que sea procedente reconocerle la facultad de exigir el retiro de las mejoras, máxime cuando ello pudiera implicar un deterioro en la cosa.
2.2.5 Mejoras suntuarias
Este tipo de mejoras son definidas como las “de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo” (art. 1934, inc. f, CCyC). Por ejemplo, el agregado de ornamentos en techos, la introducción de detalles de decoración, la colocación de una piscina, de un sistema de hidromasaje, etc.
Distinguir si una mejora es útil o suntuaria puede resultar una tarea compleja en aquellos casos donde no es claro su carácter útil o voluntario. De todas maneras, la solución que adoptan las normas en análisis es la mismo que la contemplada para las mejoras útiles. las mejoras suntuarias no son indemnizables por el acreedor, y resultan aplicables los mismos criterios expuestos en el punto anterior.