ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
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Análisis del Artículo 1171 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1171 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
La sección 8ª de las disposiciones sobre compraventa del CCyC regula el régimen de oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles.
La cuestión reviste sustancial importancia y había merecido un amplio debate doctrinario y fue objeto de tratamiento por abundante jurisprudencia anterior a la reforma.
En efecto, resulta una práctica muy habitual en materia inmobiliaria que, previo al otorgamiento de la escritura requerida a los fines de transmitir el dominio (art. 1017, inc. a, CCyC), las partes celebren un boleto de compraventa.
No cabe duda de que el mismo resulta oponible entre las partes; sin embargo, la cuestión es más compleja en relación a los terceros. el problema se ha suscitado particularmente frente al embargo que un acreedor del vendedor trabe sobre el inmueble vendido con posterioridad a la celebración del boleto de compraventa, y con relación al concurso o quiebra del vendedor con posterioridad a la celebración del boleto de compraventa. en tales supuestos era necesario determinar si prevalecía el derecho del acreedor embargante o la masa de acreedores en el caso de concurso o quiebra; o si se le daba prioridad al adquirente por boleto de compraventa.
El CCyC, receptando las corrientes jurisprudenciales más habituales, otorga, en las condiciones que se detallan más abajo, prioridad al adquirente por boleto de compraventa.
2. Interpretación del Artículo 1171
2.1. Medidas cautelares
El art. 1170 CCyC otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto de compraventa, frente a los terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador goza de algún tipo de publicidad, sea registral o posesoria. Dentro de los supuestos de publicidad registral se encuentran comprendidos el caso de la venta de lotes a plazo previsto por la ley 14.005, o los que se hubieran sometido a la prehorizontalidad regulada por la hoy derogada ley 19.724;
b) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; y
c) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
d) es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta anterior a la traba de la cautelar mediante alguno de los procedimientos previstos por el art. 317 CCyC.
2.2. Concurso o quiebra del vendedor
El supuesto de oponibilidad del boleto de compraventa al concurso o quiebra del vendedor ya había sido incorporado por la ley 17.711 en el art. 1185 bis cc, como así también en el art. 146 de la ley de concursos y Quiebras.
La redacción prevista por el art. 1171 CCyC recepta las críticas que se habían formulado al derogado art. 1185 bis cc, pues para que el boleto de compraventa de inmuebles sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, deben cumplirse los requisitos que se enumeran a continuación:
2.2.1. Requisitos
a) El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de cesación de pagos del vendedor.
b) Se haya abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio.
2.2.2. Efectos
En caso de que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra del vendedor, el art. 1171 CCyC dispone que:
a) el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura pública. Con esta redac-ción se resuelve la cuestión de si el otorgamiento de la escritura era facultativo para el juez, como parecía desprenderse del derogado art. 1185 bis CC;
b) el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.