ARTÍCULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.
Información que encontrarás en este artículo
Análisis del Artículo 1194 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1194 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1194 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1194 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. introducción
La determinación del destino de la cosa dada en locación está implícitamente ligada con la finalidad del contrato, y con los límites jurídicos definidos para el locatario cuando se le otorga el uso y goce. el artículo citado dispone una regla inicial que funciona como principio general, de carácter presuntivo, y posteriormente define los supuestos especiales que prevalecen a la regla principal.
Serán desarrollados brevemente a continuación, por requerir de una actividad interpretativa precisa.
2. Interpretación del Artículo 1194
2.1. El destino como presunción. La regla general
La norma presume que las partes han acordado un destino dado para la cosa y para el ejercicio de su uso y goce, y le da prevalencia por sobre cualquier otra interpretación. De allí que la proposición inicial está estipulada en términos imperativos para el locatario.
2.2. Ausencia de pacto sobre el destino de la cosa locada
Ahora bien, señalada esta regla inicial, podría ocurrir que las partes no hubieran pactado un destino específico. en ese supuesto, la norma señala diferentes mecanismos interpretativos, que indistintamente servirán como fundamento para justificar el destino legalmente establecido. A falta de acuerdo de partes o ausencia sobre su manifestación, estas reglas interpretativas son:
a) el destino que tenía al momento de locarse. Esto es, el destino para el que era utilizada la cosa en el instante inmediato anterior al momento de celebrarse el contrato. Se toma como punto de partida interpretativo la situación antecedente de la propia cosa;
b) el destino que se le da a cosas análogas en el lugar en el que se encuentra la cosa. Como en el caso anterior, la regla se sitúa interpretativamente en un supuesto antecedente. La diferencia con la regla anterior es que aquí se acude a un mecanismo de analogía y no ya al destino que tenía la propia cosa antes de ser locada. Se trata, en términos generales, del destino que tienen las cosas de igual especie en el lugar en el que está la cosa arrendada;
c) el destino que corresponde a su naturaleza. La directiva está centrada aquí en la naturaleza de la cosa, que esencialmente la hace propia para un destino definido. En esta situación no se acude a ninguna verificación antecedente —ni propia ni de cosas análogas—, sino a su calidad o condición intrínseca.
Estas pautas interpretativas pueden no tener una prevalencia una sobre la otra y, como toda regla interpretativa que aporte fundamentos para la decisión del juez, cuando las partes no estén de acuerdo o no lo hubieran expresado en comunión, servirán en cada caso preciso según la situación material y jurídica de la cosa en relación con el contrato celebrado.
2.3. Los destinos mixtos
Se entienden como destinos mixtos aquellos en los cuales al dar en locación un inmueble se habilita su uso conjunto como comercial y/u otro destino diverso, y a la vez como habitacional.
Los antecedentes del CC no incorporaban soluciones a este marco contractual, inclinándose parte de la doctrina mayoritaria (bueres, Highton) por considerarlos en tal caso como locaciones comerciales, y otra parte, en menor medida, como locaciones con destino de vivienda. la opinión mayoritaria aludida atiende a un fundamento más bien finalístico, ya que mediante esa interpretación, con la regulación de los plazos mínimos de las leyes anteriores a este código, se garantizaba un plazo de tres años de vigencia contractual al locatario, en lugar de los dos años señalados como duración mínima para los arrendamientos de vivienda.
Sin embargo, el CCyC se inclina definitivamente por regular que, en esos supuestos, se aplicarán las normas correspondientes a la locación habitacional. Aun cuando la solución es inversa a la esbozada por la doctrina mayoritaria en el anterior régimen legal de las locaciones, coincide en cuanto a su espíritu finalístico, ya que en el régimen actual de este código no existen plazos mínimos diferenciados según el destino (art. 1198 CCyC) y, en cambio, la regulación de la locación habitacional ofrece otros beneficios al locatario en esta especie de arrendamientos, como el derecho del continuador de la locación (art. 1190 CCyC), o los límites al modo de cumplimiento de las obligaciones de pago por parte del locatario (art. 1196 CCyC).