ARTÍCULO 1206.- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
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Análisis del Artículo 1206 del Código Civil Comentado
Análisis del artículo 1206 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1206 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1206 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?
1. Introducción
La norma consagra en general la obligación de conservar la cosa en buen estado, desde el perfil del locatario. Por eso, puede sostenerse que esta es complementaria de la obligación homónima del locador, y como tal, de efectos excluyentes. Por lo tanto, resultan esenciales los preceptos que disponen tales obligaciones a los efectos de evitar lagunas y contradicciones en su aplicación para situaciones concretas, cuando debe dilucidarse a quién corresponde adjudicar el cumplimiento de la obligación de conservación de la cosa.
Concretamente, la obligación que tiene el locatario en cuanto a la conservación de la cosa comienza desde el momento que la recibe, y se extiende hasta el momento de su restitución.
Por ello, para definir acabadamente los extremos de esta obligación, el artículo describe algunas situaciones particulares que quedan incluidas en el cuadro legal —por ejemplo, no abandonar la cosa—, a la vez que distingue situaciones especiales, como la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito. en el caso del incendio, particularmente, se modifica la sustancia de lo que expresaba como solución el cc.
2. Interpretación del Artículo 1206
2.1. Extremos de la obligación de conservación
La línea directriz que traza el núcleo del artículo proviene de las bases sentadas en los arts. 1556, 1561 y 1562, CC derogado. la nueva redacción del artículo en el CCyC resulta más sintética sin perder la línea expuesta en su antecedente.
Para organizar esta interpretación, debe considerarse como principio rector que la conservación a la que se obliga el locatario, se configura y cumple si este la mantiene en “el estado en que la recibió”.
2.2. Situaciones particulares y su incumplimiento
Una vez interpretado y señalado el principio rector que identifica la extensión de la obligación y la noción de conservación, el CCyC señala tres situaciones que adjudican al locatario responsabilidad por incumplimiento. estas son:
a) abandonar la cosa sin dejar quien haga sus veces. La regla es similar a la dispuesta en el art. 1564 CC. Quien la abandona, se ausenta prolongadamente de la tenencia de la cosa sin dejar a ninguna persona a su cuidado. Está en juego el riesgo sobre el bien, que queda descuidado y sometido a los riesgos propios que pueden provenir de una multiplicidad de factores. No se considera “abandono” la ausencia temporal por motivos previsibles y comunes a la vida cotidiana de las personas, como un viaje por vacaciones o ausencias relacionadas con compromisos laborales o personales a cumplirse fuera de la ciudad. En las locaciones comerciales, los cierres semanales por descanso, etc.;
b) cualquier deterioro causado a la cosa. El texto aclara que la responsabilidad del locatario subsiste aun si el daño o deterioro hubiera sido causado por visitantes ocasionales. La idea que se centra en este supuesto es la conservación entendida como actividad diligente, por la cual al locatario no le basta con argüir como eximente el hecho de un tercero cuando este último hubiera sido introducido al inmueble, por ejemplo, con anuencia del locatario. Sin embargo esta regla encuentra su límite en los restantes terceros tanto este último como los dependientes del locador (art. 1201, párr. 1, CCyC);
c) finalmente, la norma incorpora una innovación en la solución a una temática particular: el incendio de la cosa locada. Con anterioridad al CCyC, el CC había dispuesto como solución que, en este caso, el infortunio se considerara como caso fortuito, con la carga de la prueba en cabeza del locador para acreditar la culpa en el locatario, y así eximirse.
Las críticas se multiplicaron en este sentido sobre todo por la dificultad para el arrendador de poder acreditar esa circunstancia, debiendo soportar en caso contrario una presunción cuyos efectos resultaban a todas luces negativos y graves, pero no siempre precisamente justos.
Por ello, el artículo del CCyC aquí analizado invierte la regla disponiendo que el locatario responderá por la destrucción de la cosa provocada por incendio no originado en caso fortuito. De ese modo, la presunción se invierte y es entonces el arrendatario quién deberá acreditar la circunstancia del caso fortuito como causa del incendio, para eximirse de la responsabilidad que la norma prima facie le impone. ello, sin perjuicio de lo dispuesto por el art. 1201, párr. 1, CCyC, en caso de corresponder.