Artículo 1248 – Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles

ARTÍCULO 1248.- Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon produce los siguientes efectos:

a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;

b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta días, contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses.
Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además, el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;

c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del canon, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tiene la opción de pagar lo adeudado más sus intereses dentro de los noventa días, contados a partir de la recepción de la notificación si antes no hubiera recurrido a ese procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso, agregándole las costas del proceso;

d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.

Análisis del Artículo 1248 del Código Civil Comentado

Análisis del artículo 1248 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina ¿Qué dice el artículo 1248 del Código Civil? ¿Qué establece el art. 1248 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina?

1. Introducción

Este artículo establece el procedimiento legal ante el incumplimiento de afrontar el pago del canon por parte del tomador en el contrato de leasing inmobiliario.

Se prevén una serie de efectos progresivos a favor del dador, producto de este incumplimiento, teniendo en cuenta lo que efectivamente haya pagado el tomador.

2. Interpretación del Artículo 1248

2.1. Si el tomador ha pagado menos  de un cuarto del monto total convenido

La mora es automática y el dador tiene la facultad de demandar el desalojo del inmueble. Debe dar vista al tomador por cinco días. Él, frente a esta vista, que —en realidad— es un clásico traslado de demanda, puede probar documentalmente que ha pagado los períodos que se reclaman o paralizar el trámite, por única vez, pagando todo lo adeudado con intereses y costas.

Si no asumiera alguna de estas dos conductas, el juez debe disponer el desalojo sin más trámite. en los casos de leasing de consumo, la norma debe ser aplicada de modo tal de asegurar el respeto a lo establecido en el art. 42 cn y lo regulado en el art. 1092 CCyC y ss.

2.2. Si el tomador ha pagado un cuarto o más  pero menos de tres cuartas partes del canon convenido

También en este caso la mora es automática pero el dador debe remitirle una intimación extrajudicial requiriéndole los cánones adeudados. el tomador, ante ello, dispone de un plazo no menor a sesenta días, por única vez, para cancelar lo adeudado, más sus intereses. una vez transcurrido este plazo el dador tiene la vía libre para demandar el desalojo, debe dar vista al tomador por cinco días quien, en ese plazo, en el marco ya de un proceso judicial, podrá:

1) pagar lo adeudado con sus intereses y costas, siempre y cuando no haya recurrido al procedimiento con anterioridad, logrando con ello, la paralización del proceso;

2) demostrar documentalmente el pago de los cánones reclamados por el dador;

3) ejercer la opción de compra, si no hubiera cláusula contractual en contrario, más los accesorios legales y contractuales. Si guarda silencio el juez dispondrá el lanzamiento del inmueble sin más trámite.

2.3. Si el incumplimiento se produce  después de haber pagado las tres cuartas partes del canon

La mora es automática y se aplica un procedimiento extrajudicial similar al caso anterior. solo que se amplía el plazo de interpelación en noventa días corridos, siempre y cuando no haya recurrido con anterioridad al procedimiento. en caso de silencio del tomador, el dador podrá demandar el desalojo, con la misma modalidad y alternativas que el caso anterior, a cuya lectura se remite.

En este caso, producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. También la norma faculta al dador a reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía judicial pertinente. Frente a esta facultad que la norma otorga al dador (vía ejecutiva más daños y perjuicios), debe tenerse especialmente en cuenta, de resultar ello pertinente, lo dispuesto en el art. 1092 CCyC y ss.